Kým banky ponúkajú hypotéky s trhovými úrokmi, Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) požičiava na vlastné bývanie s úrokovou sadzbou 1 % ročne – a to až do výšky 180 000 eur so splatnosťou 40 rokov. Úver zo ŠFRB môže pokryť až 100 % obstarávacej ceny bytu alebo domu, takže na rozdiel od klasickej hypotéky nepotrebujete žiadne vlastné úspory. Tohtoročné okno na podávanie žiadostí sa uzavrelo 31. augusta, nové sa otvorí 15. januára 2027.
V tomto článku sa dozviete, kto presne môže o úver zo ŠFRB požiadať, aké príjmové podmienky musí splniť vaša domácnosť, na čo sa dá úver použiť, ako prebieha podanie žiadosti cez mestský úrad a čo si pripraviť už teraz, aby ste v januári patrili medzi prvých v poradovníku. Nájdete tu aj informáciu o bonuse, vďaka ktorému vám štát odpustí 2 000 eur z úveru pri narodení dieťaťa.
Úver zo ŠFRB na vlastné bývanie – v skratke
- Úver až do výšky 180 000 eur, najviac 100 % obstarávacej ceny bytu alebo domu.
- Úroková sadzba 1 % ročne, splatnosť až 40 rokov (najdlhšie do 65. roku veku žiadateľa).
- Určený pre mladých do 35 rokov, rodičov s malými deťmi, odchovancov, domácnosti s členom s ŤZP a osamelých rodičov.
- Žiadosti sa podávajú od 15. januára do 31. augusta – najbližšie okno sa otvorí 15. januára 2027.
- Pri narodení alebo osvojení dieťaťa vám fond môže odpustiť 2 000 eur z úveru.
- Žiadosť sa podáva cez mestský úrad v sídle okresu podľa miesta stavby a vybavuje sa v poradí doručenia.
Čo je úver zo ŠFRB a prečo sa o ňom hovorí ako o najlacnejšom financovaní bývania
Štátny fond rozvoja bývania je štátny fond zriadený zákonom č. 150/2013 Z. z., ktorý financuje výstavbu a obnovu bytového fondu na Slovensku. Okrem podpory pre obce, mestá a neziskové organizácie poskytuje aj podporu priamo fyzickým osobám – v programe s názvom Bývajte vo svojom ide o zvýhodnený úver na obstaranie bytu alebo rodinného domu.
Ako funguje štátna podpora bývania
Na rozdiel od dotácie ide o návratnú podporu – peniaze fondu splácate. Podmienky sú však nastavené tak, aby boli dostupné aj pre domácnosti, ktoré by v banke narazili. Úroková sadzba 1 % ročne je pevná a lehota splatnosti až 40 rokov znamená nízke mesačné splátky. Úver navyše môže pokryť až 100 % obstarávacieho nákladu, čo pri klasickej hypotéke nie je možné.
Nejde o jediný štátny program pre domácnosti
Ak už vlastné bývanie máte a riešite skôr jeho obnovu, do úvahy prichádzajú iné programy. O príspevku na obnovu staršieho rodinného domu sme písali v článku o programe Obnov dom mini+ a o poukážkach na fotovoltiku, kolektory či tepelné čerpadlá v článkoch o programoch Zelená domácnostiam a Zelená solidarita. Úver zo ŠFRB je určený na niečo iné – na získanie vlastného bytu alebo domu.
Kto môže o úver zo ŠFRB požiadať
Podpora nie je pre každého. Zákon presne vymedzuje skupiny žiadateľov, pričom spoločnou podmienkou je, že súčet veku žiadateľa a lehoty splatnosti úveru nesmie presiahnuť 65 rokov.
Mladí ľudia a rodiny s deťmi
Základnou skupinou sú manželia, ktorí majú v deň podania žiadosti najviac 35 rokov – podmienku veku musí spĺňať každý z manželov. Ak však manželia alebo rodičia majú maloleté dieťa vo veku najviac 6 rokov, veková podmienka 35 rokov pre nich neplatí.
Odchovanci
Žiadateľom môže byť aj odchovanec – zjednodušene fyzická osoba, ktorej skončila ústavná starostlivosť, pobyt v centre pre deti a rodiny, pestúnska či náhradná osobná starostlivosť, a ktorá má najviac 35 rokov. Odchovanec s maloletým dieťaťom vo veku najviac 3 roky (alebo s osvojeným dieťaťom do 5 rokov) vekovú podmienku spĺňať nemusí.
Domácnosti s členom s ťažkým zdravotným postihnutím
Požiadať môže aj člen domácnosti, v ktorej žije osoba s ťažkým zdravotným postihnutím aspoň jeden rok a ktorej zabezpečuje bývanie, alebo priamo fyzická osoba s ťažkým zdravotným postihnutím. Veková podmienka 35 rokov sa na túto skupinu nevzťahuje.
Osamelí rodičia
Poslednou skupinou sú osamelí rodičia s nezaopatreným dieťaťom vo veku najviac 15 rokov, prípadne osamelé osoby, ktorým bolo dieťa zverené do náhradnej starostlivosti, ak sa oň osobne starajú.
| Skupina žiadateľov | Veková podmienka | Poznámka |
|---|---|---|
| Manželia | obaja najviac 35 rokov | vek sa posudzuje v deň podania žiadosti |
| Manželia s dieťaťom do 6 rokov | bez vekového limitu | dieťa musí byť maloleté, najviac 6-ročné |
| Rodičia s dieťaťom do 6 rokov | bez vekového limitu | platí aj pre nezosobášených rodičov |
| Odchovanec | najviac 35 rokov | s dieťaťom do 3 rokov bez vekového limitu |
| Domácnosť s členom s ŤZP | bez vekového limitu | osoba s ŤZP žije v domácnosti aspoň 1 rok |
| Osamelý rodič | bez vekového limitu | nezaopatrené dieťa najviac 15-ročné |
Koľko môžete získať a za akých podmienok
Parametre úveru pre fyzické osoby určuje vyhláška č. 284/2013 Z. z. Fond môže poskytnúť úver vo výške 100 % obstarávacieho nákladu stavby, najviac 180 000 eur na byt. Lehota splatnosti je najviac 40 rokov a ročná úroková sadzba je 1 %.
Splatnosť úveru je zároveň ohraničená vekom – úver musí byť splatený najneskôr do 65. roku veku žiadateľa. Tridsaťročný žiadateľ tak môže splácať plných 40 rokov, štyridsaťročný žiadateľ z niektorej zo skupín bez vekového limitu najviac 25 rokov.
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Maximálna výška úveru | 180 000 eur na byt |
| Podiel z obstarávacej ceny | až 100 % |
| Úroková sadzba | 1 % ročne |
| Lehota splatnosti | najviac 40 rokov, do 65. roku veku žiadateľa |
| Maximálna podlahová plocha bytu v bytovom dome | 80 m² vrátane balkónov, lodžií a terás |
| Maximálna podlahová plocha bytu v rodinnom dome | 120 m² (balkóny, lodžie, terasy a garáž do 25 m² sa nezapočítavajú) |
| Odpustenie časti úveru pri narodení dieťaťa | 2 000 eur |
Na čo sa dá úver použiť
Výstavba bytu alebo rodinného domu
Úver možno použiť na výstavbu bytu v bytovom dome, rodinnom dome alebo polyfunkčnom dome – vrátane bytu, ktorý vznikne nadstavbou, prístavbou alebo stavebnou úpravou existujúcej budovy. Staviate teda nový dom alebo si z časti budovy vytvárate byt? Obe možnosti sú oprávnené.
Kúpa bytu alebo domu
Druhou možnosťou je kúpa bytu v bytovom dome, rodinnom dome alebo polyfunkčnom dome. Kupovať môžete na základe uzatvorenej kúpnej zmluvy, alebo na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve so stavebníkom stavby – v takom prípade musí byť kúpna zmluva uzatvorená najneskôr do konca decembra druhého kalendárneho roka nasledujúceho po roku, v ktorom bola uzatvorená úverová zmluva.
Pozor na limity podlahovej plochy
Byt v bytovom dome môže mať najviac 80 m² podlahovej plochy vrátane balkónov, lodžií a terás. Byt v rodinnom dome môže mať najviac 120 m², pričom balkóny, lodžie a terasy sa do plochy nezapočítavajú a nezapočítava sa ani garáž v dome do 25 m². Ak plánujete väčší dom, na úver zo ŠFRB nedosiahnete.
Aký príjem musí mať vaša domácnosť
Podpora je určená pre domácnosti so stredným a nižším príjmom, preto sa posudzuje maximálny aj minimálny príjem.
Maximálny príjem: 5-násobok životného minima
Celkový čistý príjem žiadateľa a osôb, ktorých príjmy sa posudzujú spoločne (manžel, manželka, ďalší rodič dieťaťa, prípadne dieťa), za predchádzajúci kalendárny rok nesmie prevýšiť 5-násobok životného minima domácnosti. Mesačný čistý príjem sa vypočíta z príjmu za predchádzajúci kalendárny rok ako podiel tohto príjmu a počtu mesiacov, za ktoré bol poberaný.
Životné minimum pre dvojčlennú domácnosť (dve plnoleté osoby) je od 1. júla 2026 501,18 eura. Päťnásobok pre takúto domácnosť teda predstavuje 2 505,90 eura čistého mesačne – ak zarábate spolu viac, podporu nezískate.
Minimálny príjem: musíte preukázať schopnosť splácať
Zároveň platí, že priemerný mesačný čistý príjem domácnosti za predchádzajúci kalendárny štvrťrok po odpočítaní 1,3-násobku životného minima domácnosti a existujúcich záväzkov musí byť aspoň vo výške mesačnej splátky požadovaného úveru. Schopnosť splácania pritom nemožno preukazovať príjmom z prenájmu, z použitia diela či umeleckého výkonu, ak sú to jediné príjmy žiadateľa.
| Podmienka | Ako sa posudzuje |
|---|---|
| Maximálny príjem | čistý príjem domácnosti za predchádzajúci rok najviac 5-násobok životného minima domácnosti |
| Minimálny príjem | priemerný mesačný príjem za predchádzajúci štvrťrok mínus 1,3-násobok životného minima a záväzky ≥ mesačná splátka |
| Životné minimum dvojčlennej domácnosti | 501,18 eura (od 1. 7. 2026) |
| Rovnomernosť príjmu | fond prihliada na to, či bol príjem poberaný rovnomerne počas celého roka |
Čím budete ručiť
Úver zo ŠFRB sa zabezpečuje výhradne nehnuteľnosťou. Hodnota založenej nehnuteľnosti musí byť aspoň 1,3-násobok požadovaného úveru; pre odchovancov a osoby s ťažkým zdravotným postihnutím stačí 1,0-násobok. Po skolaudovaní financovanej nehnuteľnosti sa úver zabezpečuje priamo ňou – na začiatku teda môžete ručiť napríklad nehnuteľnosťou rodičov a po kolaudácii záloh preniesť na nový dom či byt.
Bonus: pri narodení dieťaťa vám štát odpustí 2 000 eur
Odpustenie časti úveru
- Fond vám na základe žiadosti odpustí 2 000 eur z úveru, ak sa vám narodí dieťa, ktoré s vami žije v spoločnej domácnosti a dožije sa aspoň jedného roka.
- Rovnaký nárok vzniká pri osvojení dieťaťa, ktoré s vami žije v spoločnej domácnosti aspoň jeden rok.
- O odpustenie treba písomne požiadať najneskôr do jedného roka po vzniku nároku.
- Podmienkou je, že dodržiavate zmluvu a máte splnené záväzky voči fondu.
Kedy a ako podať žiadosť o úver zo ŠFRB
Termín: od 15. januára do 31. augusta
Žiadosti fyzických osôb o úver na obstaranie bytu alebo domu sa podľa zákona podávajú od 15. januára do 31. augusta príslušného kalendárneho roka. Okno pre rok 2026 sa už uzavrelo – najbližšia príležitosť sa otvorí 15. januára 2027. Fond o žiadosti rozhodne najneskôr do 31. decembra roka, v ktorom bola podaná.
Žiadosť sa podáva cez mestský úrad
Žiadosť sa nepredkladá priamo fondu. Podáva sa v listinnej podobe prostredníctvom obce alebo mestskej časti, ktorá je sídlom okresu podľa miesta stavby, alebo elektronicky – vyplnením formulára na webovom sídle fondu, pričom listinné prílohy treba doručiť na mestský úrad do 5 pracovných dní spolu s jedinečným identifikátorom vygenerovaným po odoslaní formulára.
Čo sa deje po podaní
Pracovník mestského úradu žiadosť zaeviduje do informačného systému fondu a do 15 pracovných dní overí úplnosť jej náležitostí – v poradí, v akom boli žiadosti doručené. Úplná žiadosť dostane poradové číslo v celkovom poradovníku ŠFRB a putuje na fond. Ak sú v žiadosti nedostatky, úrad vás vyzve na doplnenie v lehote 10 pracovných dní.
| Krok | Čo sa deje | Lehota |
|---|---|---|
| 1. Podanie žiadosti | listinne cez mestský úrad v sídle okresu alebo elektronický formulár + prílohy | 15. 1. – 31. 8. |
| 2. Doručenie príloh pri elektronickom podaní | listinné prílohy s identifikátorom na mestský úrad | 5 pracovných dní |
| 3. Kontrola úplnosti | úrad overí náležitosti a zaeviduje žiadosť do poradovníka | 15 pracovných dní |
| 4. Doplnenie nedostatkov | ak žiadosť nie je úplná, úrad vyzve na doplnenie | 10 pracovných dní |
| 5. Rozhodnutie fondu | fond posúdi žiadosť a oznámi možnosť poskytnutia podpory | najneskôr do 31. 12. príslušného roka |
Prečo sa oplatí podať žiadosť hneď v januári
- Žiadosti sa evidujú a posudzujú v poradí, v akom boli doručené – vzniká celoslovenský poradovník.
- Fond poskytuje podporu v rámci svojho rozpočtu na daný rok, preto je výhodné byť v poradovníku čo najskôr.
- Kompletná žiadosť s prílohami bez chýb prejde kontrolou rýchlejšie a nestratí poradie pri doplnení.
Ako sa pripraviť už teraz
Do otvorenia nového okna zostáva niečo vyše štyroch mesiacov. To je presne čas, ktorý potrebujete na prípravu kompletnej žiadosti:
- Vyjasnite si účel – kúpa bytu, kúpa domu alebo výstavba. Od účelu závisia prílohy aj tlačivá.
- Skontrolujte limity plochy – byt do 80 m², byt v rodinnom dome do 120 m². Pri väčšej ploche žiadosť neprejde.
- Spočítajte si príjmy domácnosti za rok 2026 aj za posledný štvrťrok pred podaním – musíte sa zmestiť medzi minimálny a maximálny príjem.
- Pripravte si zabezpečenie – nehnuteľnosť v hodnote aspoň 1,3-násobku úveru a jej doklady.
- Pri výstavbe si pripravte projektovú dokumentáciu a právoplatné stavebné povolenie, pri kúpe kúpnu zmluvu alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve.
- Sledujte web fondu – tlačivá pre rok 2027 fond zverejní na svojom webovom sídle, kde nájdete aj úverovú kalkulačku a zoznam príloh.
Najčastejšie chyby, ktoré žiadateľov stoja poradie
Skúsenosti s obdobnými programami ukazujú, že najviac času strácajú žiadatelia na formálnych nedostatkoch. Neúplná žiadosť síce nekončí automaticky zamietnutím, ale výzva na doplnenie znamená zdržanie – a pri programe, kde sa žiadosti vybavujú v poradí doručenia, aj horšiu pozíciu. Typickými problémami sú chýbajúce prílohy, nesúlad údajov v žiadosti s listom vlastníctva, nepreukázaný príjem za správne obdobie či podcenené ocenenie zakladanej nehnuteľnosti. Samostatnou kapitolou je elektronické podanie, pri ktorom žiadatelia zabúdajú doručiť listinné prílohy do 5 pracovných dní.
Úver zo ŠFRB alebo iný štátny program? Rýchle porovnanie
Štátna podpora bývania má dnes viacero podôb a ľahko sa v nich stratiť. Zásadný rozdiel je v tom, či ide o návratnú podporu, ktorú splácate, alebo o príspevok, ktorý sa nevracia. Úver zo ŠFRB je návratná podpora s výhodným úrokom na získanie vlastného bývania. Programy ako Obnov dom mini+ či Zelená domácnostiam sú naopak nenávratné príspevky, ktoré však riešia obnovu alebo vybavenie existujúceho bývania, nie jeho kúpu.
| Program | Forma podpory | Na čo slúži |
|---|---|---|
| Úver zo ŠFRB (Bývajte vo svojom) | zvýhodnený úver s úrokom 1 %, splácate ho | kúpa alebo výstavba bytu či rodinného domu |
| Obnov dom mini+ | nenávratný finančný príspevok | čiastková obnova staršieho rodinného domu pre nízkopríjmové domácnosti |
| Zelená domácnostiam / Zelená solidarita | poukážka na inštaláciu zariadenia | obnoviteľné zdroje energie – fotovoltika, kolektory, tepelné čerpadlá, kotly na biomasu |
Programy sa dajú aj rozumne kombinovať v čase: úverom zo ŠFRB získate vlastné bývanie a neskôr môžete na jeho vybavenie obnoviteľnými zdrojmi využiť poukážky pre domácnosti. Vždy si však overte aktuálne podmienky konkrétneho programu, pretože každý má vlastné pravidlá aj termíny.
Nespĺňate podmienky? Sledujte nájomné byty vo svojej obci
Ak sa do žiadnej z oprávnených skupín nezmestíte alebo vaša domácnosť prekračuje príjmový limit, neznamená to, že je pre vás štátna podpora bývania stratená. ŠFRB financuje aj výstavbu obecných nájomných bytov – žiadateľom je v tom prípade obec, mesto alebo samosprávny kraj, nie občan. Fond na tento účel poskytuje obciam úver s úrokovou sadzbou 1 % a splatnosťou až 40 rokov, ktorý sa kombinuje s dotáciou Ministerstva dopravy SR.
Len začiatkom septembra 2026 fond oznámil podporu výstavby 54 nájomných bytov v obci Diviaky nad Nitricou s celkovými nákladmi takmer 6 miliónov eur. Podobné projekty pribúdajú po celom Slovensku, preto sa oplatí pýtať sa na pripravovanú výstavbu a podmienky pridelenia nájomného bytu priamo na obecnom či mestskom úrade.
Časté otázky
Môžem úver zo ŠFRB kombinovať s hypotékou?
Úver zo ŠFRB môže pokryť až 100 % obstarávacieho nákladu, najviac však 180 000 eur. Ak je cena nehnuteľnosti vyššia, rozdiel musíte pokryť z vlastných zdrojov alebo iného financovania. Rozhodujúce je, aby ste splnili podmienky zabezpečenia a schopnosti splácať všetky svoje záväzky.
Mám 38 rokov a dieťa v škôlke. Mám nárok?
Áno, ak má vaše dieťa najviac 6 rokov – rodičia s maloletým dieťaťom do 6 rokov nemusia spĺňať vekovú podmienku 35 rokov. Platí však, že súčet vášho veku a lehoty splatnosti nesmie presiahnuť 65 rokov, takže splácať budete môcť najviac 27 rokov.
Posudzuje sa príjem oboch manželov?
Áno. Posudzuje sa celkový čistý príjem žiadateľa a spoločne posudzovaných osôb – manžela či manželky, ďalšieho rodiča dieťaťa, prípadne detí. Spolu nesmie za predchádzajúci rok prevýšiť 5-násobok životného minima domácnosti.
Čo ak nemám vlastnú nehnuteľnosť na ručenie?
Ručiť možno aj nehnuteľnosťou tretej osoby, napríklad rodičov. Po skolaudovaní financovanej stavby sa úver zabezpečí ňou samotnou. Hodnota zálohu musí byť aspoň 1,3-násobok úveru, pre odchovancov a osoby s ŤZP 1,0-násobok.
Dokedy musí fond o mojej žiadosti rozhodnúť?
Fond o žiadosti rozhodne najneskôr do 31. decembra kalendárneho roka, v ktorom ste ju podali. Žiadosti sa posudzujú v poradí podľa doručenia.
Kde nájdem tlačivá a kalkulačku?
Na webovom sídle Štátneho fondu rozvoja bývania. Tlačivá sa zverejňujú osobitne pre každý rok, preto si pred podaním žiadosti stiahnite aktuálnu verziu pre rok 2027. K dispozícii je aj bezplatná infolinka fondu 0850 606 308.
Potrebujete s tým pomôcť?
Ak si s tým neviete rady alebo na to nemáte čas, pripravíme to za vás — vrátane príloh a rozpočtu. Ozvite sa na info@napisemprojekt.sk a ozveme sa vám späť.
